4.07

Agentes urbanísticos y propietarios de suelo: un modelo desarticulado de relación fiduciaria

Algo debe existir de idiosincrásico en la técnica del agente urbanizador cuando deviene una figura urbanística ferozmente defendida por unos y denostada por otros. Mientras que el Gobierno valenciano hace oídos casi sordos a las denuncias europeas sobre los abusos vinculados a esta técnica, y la refuerza en su reciente ley, el Gobierno de Madrid, conducido por el mismo partido político, cede ante las denuncias de unos escándalos semejantes y se apresta a suprimir de forma vergonzante toda sombra de esta figura en su normativa urbanística. El problema es de diseño. Desde su primera configuración «valenciana» en 1994, el agente urbanizador se ha caracterizado por ser un sujeto que se relaciona sólo con la Administración y se compromete con ésta, pero dispone de las parcelas y dineros de los propietarios, que son quienes le retribuyen. El legislador urbanístico no ha sabido o no ha querido ver nunca que aquí existen problemas derivados de una perversa relación de agencia o ha supuesto, también falsamente, que la garantía de servicio público irreprochable que debe prestar la Administración es algo con lo que los propietarios de parcelas pueden contar como un activo efectivo.

Urban Developers and Real Estate Owners: a Flawed Scheme in Fiduciary Relationships

The Urban Developer has become a striking technique in the Spanish urban planning and development experience: it is, on the one hand, blamed in the newspapers and denounced as a dark confiscation device by foreign residents before the European Parliament, while on the other hand, it is heralded forth by urbanism experts and academic scholars as the way to firmly keep off the feared consequences of owners’ proclivity to speculation and as a means to definitely crystallize the proposed rationale of the public domain over developments rights. The problem lies in the defective three-sides legal articulation of this token. The Developer is conferred the right by public authorities, but operates on real estate of private owners who mainly have not agreed to, and who have to pay the development costs and fees agreed upon by the public Administration and the Developer. The Developer has a natural incentive to raise those costs, because such expenses have to be finally paid by alien pockets up to an amount which, on its turn, determines the Developer’s right to be compensated from the private property holders with piece of land, in lieu of monetary compensation.. The legislator is erroneously confident that the Administration will pay attention to, and will serve as defence promoter of, the property holders. However, according to Public Choice approaches, the Administration usually acts as a rational agent, maximizing its own incentives.

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Ángel Carrasco Perera, «Agentes urbanísticos y propietarios de suelo: un modelo desarticulado de relación fiduciaria. », InDret 4.07