El artículo 149 del Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias introduce un régimen de responsabilidad objetiva del constructor y el promotor profesionales por los daños causados por defectos en la vivienda cuando éstos no sean resarcibles conforme a un régimen legal específico. Si bien el nuevo artículo 149 TRLCU permite al perjudicado obtener la indemnización de determinados daños distintos a los incluidos en el régimen de responsabilidad del articulo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación -daños materiales a bienes de uso privado distintos al propio inmueble y daños corporales – no le proporciona el derecho al resarcimiento de todos los daños y perjuicios derivados del amplio concepto de ruina definida por la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre responsabilidad ex artículo 1591 CC ­entre otros, los daños morales y daños materiales a bienes empresariales-. Para obtener su reparación el perjudicado deberá acudir a las acciones generales de responsabilidad contractual y extracontractual del Código civil, cuyo ejercicio el art. 128, 2º párrafo, TRLCU deja a salvo en todo caso.

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Article 149 of the Spanish Consumer Protection Act: liability of builders and developers for damages caused by construction defects in dwellings

Article 149 of the Spanish Consumer Protection Act attaches a strict liability regime to professional builders and developers for some damages caused by construction defects in dwellings when those are not compensable according to other specific regulations. Under article 149 of the Spanish Consumer Protection Act a victim is entitled to claim for compensation of certain damages different from those included in article 17 of the Spanish Act 38/1999 on Construction Regulations –property damages caused to private goods different from the building itself and personal injuries- but not compensation of other damages that the Spanish Supreme Court had included in the old judicial doctrines on liability for ruin ex article 1591 of the Spanish Civil Code –among others, pain and suffering and property damages to goods used in business activities-. To obtain compensation of the latter plaintiffs shall claim based on contractual liabilities and remedies or on tort action, which are compatible with the article 149.