3.12

Pérdida del objeto vendido en poder del comprador no propietario
Comentario a las SSTS, 1ª, 4.12.2008, RJ 6951 (MP: Ignacio Sierra Gil de la Cuesta) y 30.6.2011, RJ 5847 (MP: Juan Antonio Xiol Ríos)

En este trabajo se analiza el caso resuelto por las SSTS de 4.12.2008 y de 30.6.2011, en el que las partes habían celebrado un contrato de compraventa de un negocio y del edificio en el que aquél se encontraba, sujeto a la condición suspensiva de que se obtuviera la preceptiva licencia de actividad. En el momento de la celebración del contrato, y antes de que se verificara el cumplimiento de la condición, las vendedoras transmitieron al comprador la posesión de los bienes objeto del contrato. Sin embargo, durante la tramitación de la licencia de actividad, se produjo un incendio en el inmueble que causó su total destrucción. En el caso se discuten principalmente dos pretensiones, por un lado, la derivada de la ineficacia del contrato, que se concreta en las consecuencias jurídicas de la pérdida del inmueble antes del cumplimiento de la condición, pero estando aquél ya en posesión de la compradora, y, por el otro, la acción directa del art. 76 Ley de Contrato de Seguro ejercitada por las vendedoras, en tanto perjudicadas por el incendio del inmueble de su propiedad, para obtener del seguro de responsabilidad civil contratado por el comprador, la indemnización correspondiente al valor de la edificación.

Este es, principalmente, un caso de frustración o ineficacia del contrato por imposibilidad de cumplimiento de la condición suspensiva pactada y muestra las dificultades de encontrar en el Código Civil una solución global y coherente al mismo, dado que las disposiciones sobre el régimen de la obligación sujeta a condición no resuelven la cuestión de cuáles son las consecuencias del incumplimiento de la condición en el marco de un contrato. Por este motivo, los tribunales que han de resolver la pretensión contractual se ven forzados a calificar de nulo un contrato que no lo es para encontrar en el régimen de la nulidad las consecuencias de la ineficacia del contrato, esto es, la obligación de restitución de las prestaciones y, en su caso, de su equivalente pecuniario.

Loss of the property while in possession of the buyer non-owner

This paper analyzes the case decided by two Supreme Court decisions (from 4.12.2008 and 30.06.2011), in which the parties execute a sales contract, subject to the condition of obtaining a required license. Upon conclusion of the contract, and before the compliance with the condition, the sellers put the buyer in possession of the property. However, while the license was pending, there was a fire in the building that caused its total destruction. We discuss, firstly, the consequences of the loss of the property before completion of the condition, but being already in possession of the purchaser, and, secondly, the possibility of sellers to exercise the direct action of art. 76 of the Insurance Contracts Act to obtain compensation from the insurer for the value of the building.

This is primarily a case of frustration or ineffectiveness for failure to comply with the agreed condition. It shows the difficulties of finding in the Civil Code and coherent solution to it, since the provisions on the liability regime subject to conditions do not resolve the question of what are the consequences of the non- compliance of the condition in the framework of a contract. For this reason, courts have to resolve the contract claim and are forced to declare the contract void even though it is not, because the obligation of restitution is only found in the regime of the consequences of nullity.

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Sonia Ramos González, Laura Alascio Carrasco, «Pérdida del objeto vendido en poder del comprador no propietario. Comentario a las SSTS, 1ª, 4.12.2008, RJ 6951 (MP: Ignacio Sierra Gil de la Cuesta) y 30.6.2011, RJ 5847 (MP: Juan Antonio Xiol Ríos)», InDret 3.12