La eficacia relativa de la consolidación del usufructo permite que queden a salvo los derechos adquiridos por terceros nacidos de negocio jurídico celebrado por éstos con el usufructuario o el nudo propietario antes de la consolidación. Los casos y límites de esa protección no se hallan bien definidos en nuestro sistema jurídico, a cuya precisión ha contribuido la R. DGRN. de 10 noviembre 2016, referida a arrendamiento de finca rústica inscrito en el Registro de la Propiedad, ante lo que concluye que en este caso no se produce una completa y perfecta consolidación. En este trabajo se defiende y justifica que sí hay efectiva consolidación en sentido estricto, y que aquella protección, fundada en argumentos de Derecho sustantivo, no sólo registral, permite su generalización a otros supuestos: derechos reales sobre inmuebles inscritos y no inscritos en el Registro, derechos sobre bienes muebles, y derechos especialmente protegidos en Derecho.

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Protection of the rights of third parties to the extinction of the usufruct by consolidation

The relative efficacy of the usufruct’s consolidation with bare ownership allows third parties’ rights to subsist, when they derive from a transaction with the usufruct or the bare owner before consolidation. The Spanish legal system does not define clearly the cases and limits of this protection, and we must turn to Resolution DGRN 10 November 2016, which contributes to this precision, as regards a lease of a rustic property registered in the land registry. It concludes that in this case consolidation does not occur completely and perfectly. This paper defends and justifies that there is an effective consolidation, in the strict sense, and also, that the protection, which is based on substantive legal arguments, not only on registry ones, allows its generalisation to other cases: real rights on immovable property which are registered or not registered, rights on movable property, and rights specially protected under the law.