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Ventas de viviendas a consumidores y préstamos hipotecarios dirigidos a su financiación: ¿conexión contractual relevante?

El presente trabajo analiza la estrecha vinculación que se aprecia entre la compraventa de vivienda y el préstamo hipotecario solicitado por el consumidor para financiarla, con el propósito de determinar en qué casos tal conexión es fuente de efectos jurídicos concretos. En particular, se examina la repercusión que la denegación del crédito puede tener en la eficacia de la compraventa, tratando de precisar cuándo está justificada la resolución de este contrato con motivo de la falta de financiación. También es objeto de análisis, en sentido contrario, si la ineficacia de la compraventa por incumplimiento del vendedor incide en el préstamo hipotecario ya perfeccionado y permite al deudor desligarse de él. El estudio de ambas cuestiones toma en consideración cómo se articulan en cada caso las relaciones entre las partes intervinientes para decidir si se pueden fundamentar, atendiendo tanto a los elementos esenciales del contrato como al principio de buena fe, las interferencias entre la compraventa de la vivienda y el préstamo que la financia. Al margen de tal posibilidad, se propone una reforma legislativa dirigida a impulsar la necesaria protección del consumidor en el ámbito de la formación de estos contratos vinculados.

Sale of dwellings to consumers and mortgage loans destined for the financing of the same: relevant contractual connection?

This text analyses the correlation between the purchase of a dwelling and the mortgage taken out in order to finance said dwelling, with the aim of determining in which cases this connection is a source of legal repercussions. In particular we will look at the repercussions that the refusal of such a loan can have on the completion of the purchase, and attempt to define in which cases a lack of financing results in the legal resolution of such a contract. On the other hand, we will also examine whether the non-completion of such a purchase as a result of the seller not fulfilling his obligations, has an impact on a mortgage that has already been agreed upon and whether the debtor is permitted to disassociate himself from such a loan. The study of both questions will take into consideration how, in each case, negotiations are carried out between the respective parties, in order to decide whether, whilst adhering to the essential elements of the contract as well as to the principal of ‘good faith’, they can form the basis for an interaction between the purchase of the dwelling and the mortgage which finances it. In addition to this possibility, a legislative reform is proposed, with the object of producing an appropriate form of protection for consumers when forming these contracts.

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Ana López Frías, «Ventas de viviendas a consumidores y préstamos hipotecarios dirigidos a su financiación: ¿conexión contractual relevante?. », InDret 3.17